郑州东站位置
5年前，东站3万+的王者：
建业天筑、海马壹号公馆、瀚海晴宇。
如果可以，还有靠西的永威东棠，但是这样的房价格局，已经整整5年未曾变化，对于东站而言，这绝非好事。
6月3日，5年之后。
银泰、万科、海马，将彻底颠覆东站。
未来，这里将出现最好的产品，最好的商业，最好的产城，3个全新的项目，以及3种全新的模式，产生的影响将极为深远。
天筑之后，东站将出现全新的豪宅产品。
熙地港之后，银泰将建立东站全新的商业地标。
商务群之后，万科将打造全新的产城模式。
豪宅、商业、产城，三位一体。
1
郑州格局，将彻底变成：
一超多强。
一超，毫无争议的北龙湖；
多强，以东站为首的商务中心，以金水CBD为首的学区中心，以及单点散落的紫荆山、滨河的美庐湾。
衡量一个片区的房价天花板，就是备案价能否超越（或接近）3万，毫无疑问，这5个片区全部具备这样的实力。当然了，滨河弱点。
四强之中，东站最强。
而决定郑东未来的3大片区，银泰片区、王新庄片区、以及海马片区，会在近2年内全部面世，将再次改写东站的房价格局。
注意，我的用词不是3块地，而是3大片区，这是全新的整片开发，所以才有如此巨大的规模效应、市场影响、房价穿透力。
这一点，是毋庸置疑的。
住宅很稀缺，你知道。终极改善断层，你也知道。顶级商业断层，你也知道。
这将是一次对于城市能级、片区封面的终极考验。
1、银泰背后的商业体量，决定了东区的商业天花板。从丹尼斯7天地、宝龙广场、东区360，甚至熙地港本身，东区太缺乏顶级商业了。
2、万科背后的王新庄地块，决定了东区的产城天花板。我跟业内朋友聊了一下，他说万科测算地块成本，每亩成本高达上千万，甚至超越了一些北龙湖楼面价，对于万科、东站，都将是一次巨大的考验。
3、三大片区的集合，决定了东区的城市封面天花板。从金水路沿线的商业综合体，再到西广场、东广场的商业集群，都将是一次非常巨大的冲击，我不一定期待宝能306，但是我一定极其期待银泰、万科。
2
银泰，豪宅标杆、商业标杆。
最新消息，之前传闻的跟本土房企合作，已经黄了，最新的公司股东中，出现了另一家49%的消息。
你只要知道，这是豪宅专业户、溢价专业户。举个例子，在长沙梅溪湖，周边一堆的项目全部在精装1万3，只有这一家干到了1万6以上，溢价至少在20%以上。
先看一下这块地的指标：
集科研、金融、企业总部、购物中心、奢华酒店、产业配套、公寓及住宅等功能于一体的城市综合体。
需引进有牌照的资产管理公司区域总部1家，引入“2020年胡润全球独角兽排行榜”前十名公司创新公司1家，持牌金融机构企业区域总部1家，引入世界500强企业、中国500强企业、行业20强企业、上市公司及跨国区域总部或研发中心不少于3家。
引入不低于15万㎡的高品质购物中心，其中，入驻国际知名品牌不低于30家，引入半岛、四季、丽思卡尔顿、华尔道夫、瑞吉、康莱德、瑰丽、艾迪逊等酒店品牌其中一家或前述品牌酒店管理集团旗下不低于前述标准的一家酒店品牌，酒店建筑面积不低于3.5万㎡，投资强度不低于2万/㎡（不含地价）。
我最关注的就3点：
1、豪宅站稳3万。
毛坯25000，精装5000。限价太死，也就意味着不可能是最顶级的豪宅，毕竟6年前天筑的精装6000，北龙湖豪宅精装7500以上，精装5000只是普通豪宅，具体看银泰的出街产品吧。
紫荆山老城的雅颂居都超过3万+，滨河的美庐湾也是在3万上下，郑州东站的豪宅精装3万，非常值。
2、商业怎么做？
看过杭州、南京的银泰，都是城市中新的商业打卡地。
受限于地块，商业中心不低于15万方，必须做成类似于成都IFS的高层商业综合体。
3、产业如何引进？
这一次的综合体，可不只商业那么简单，更重要的是打造成“科研、金融、企业总部、产业配套”等，引进企业的含金量、引进酒店的含金量，都将决定整个银泰的品质，也终将影响未来的城市格局。
3
万科，东站-产业新城。
这块地的面积非常大，用地属性也非常复杂，不仅有住宅，还有商业、产业、教育用地，更加规范，综合性非常强。
用地面积约为97.2公顷，总占地1500亩。
更关键的是，这里离郑州东站东广场内的商业非常近。
我上网查了一下王新庄片区，我惊奇的发现，这个片区竟然在过去将近20年的时间里，规划调整了4次。
很明显，这一次做了最大程度的调整。
这是调整后的建设用地：
调整后区域总占地1458亩，其中绿地319亩，建业用地1139亩。一共是9块住宅用地，10块商务用地，1块商业用地，1个商务商业复合地块，3块教育用地。
1、产业方向。
这一次调整用地，主打的口号是“中原超级总部基地”，但是相比于银泰的2个地块，这个地块则宽敞了很多，直接拿出了12块大小不一的地块，用来打造商务商业用地，诚意非常足了。
2、住宅方向。
这里有9块住宅用地，而且地块大小不一样，不管是万科操盘，还是其他房企操盘，一定是产品错位、房价错位，小地块必然是定位低价、走量，大地块必然是定为高价、走溢价，这也是最适合市场的策略。
在跟朋友聊的时候，他说整个地块的成本非常高，甚至超过了很多北龙湖地块的楼面价，打造难度也非常大。
4
海马，最新的住宅地块。
只能感叹一句，凭借着拿地早，还是最好的片区，又碰到一波最好的市场，海马真是赚翻了，躺着赚钱。
上个月，海马售楼部转了转。
海马目前在售的是两种产品，一种是叠墅，面积在290-340之间，单价在5万3-7万3之间，总价1600-2400万之间，备案价与实际售价价差在3万左右，因此首付比例会比较高。
当然了，你根本不用担心买不起，因为房源非常少，加起来也就几十套，首付比例又非常高，这种产品看看就得了，跟市场没有太大关系，更多就是有钱人的玩具。
最值得市场关注的是在售的高层，毛坯，从109平到180平，销售表示单价很高，预计在3万左右。
对比海马、天筑的二手房，大户型3万倒没有问题，毕竟是新房，毕竟是大户型。但是正常户型也就接近3万，一是天筑有溢价，二是天筑至少精装3000-6000。
当然了，海马最大的优势不在于产品，不在于10年不变的外立面，不在于这么好的位置，而在于至少1年内，整个东站片区将有且只有这一个海马。
人家，卖的就是稀缺。
5
东站，正在经历一场翻天覆地的变化：
1、东站，将彻底站稳3万+。北龙湖是毫无疑问的带头大哥，学区房无解，雅颂居、美庐湾都是单点，东站则是最成熟的全能选手。
2、东站最成熟，但仍在补齐短板。之前产业、金融、行政都是最好的资源，现在商业、产业将成为最顶级的封面。
3、东站会越来越贵。一是豪宅，二是稀缺，三是顶级。短板的补齐，就意味着价格一定会水涨船高。
4、赶紧买附近二手房。早在去年甚至更早，就劝大家赶紧买东站二手房，上半年也涨了不少，房源也很稀缺。
5、一定要把握住内购房。这一点不能多说，海马会有内部价，万科应该会有单位房，银泰不清楚，只要有，不要犹豫，闭眼买。
全城都在期待6·3土拍。
而我最期待的只有东站土拍，这是标志，这是方向，这是最大的市场诚意。
大家最关注的东站片区，3万+之后新房如何下手？二手房市场现状如何？天筑海马中豪奥兰如何买？
不要急嘛，早都给大家准备好了，米宅将用一场活色生香的视频直播，去透视东站市场到底有多热。
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